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深圳市住宅区物业管理条例实施细则

1、第一条 根据《深圳经济特区住宅物物业管理条例》(以下简称《条例》)第五十一条的规定，制定本细则。 第二条 《条例》所称物业管理，是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。

2、第一章　总则第一条　为加强深圳经济特区（以下简称特区）的住宅区物业管理，明确业主、物业管理公司及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，制定本条例。

3、对于涉及罚款处罚的条款，市主管部门需明确具体执行标准，与条例同步实施，确保公正公平（第一百二十六条）。该条例自2008年1月1日起开始实施，取代了1994年和2004年分别由深圳市人民代表大会常务委员会通过并修订的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，标志着深圳物业管理进入了新的阶段（第一百二十七条）。

4、第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

5、第五条修改为：“业主、承租人有依法参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益的义务。”第七条修改为：“各住宅区可以根据本条例规定成立业主委员会。业主委员会应当接受市、区住宅主管部门的指导和监督。

6、同一物业结算区内的业主，在物业所在区县人民政府房地产行政主管部门和当地街道办事处、乡人民政府的指导下，组织召开业主年会，选举产生业主委员会。第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

新小区入住率不足50%,如何更换物业公司

1、自己联系小区内的业主成立业主委员会，炒掉物业。以下为成立业委会条件：第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐。

2、业主大会成立后：由业主委员会组织召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意（即“双过半”），选聘新物业服务企业。业主大会未成立时：若需更换前期物业，需征询全体业主意见并取得双过半同意（入住率不足时，至少取得入住业主多数同意），通过公开招投标程序选聘新物业。

3、当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。

4、小区入住率达到50%以上或者首套物业入住30%且费用已交付满二年的，开发商可以考虑将小区管理交给业主委员会。

小区业委会选举办法如何确定

1、第一届业主委员会，由业主大会筹备小组在有关政府部门的指导下，按本办法选举产生。业主委员会的委员由业主大会选举产生。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。业主委员会委员的人数是15名。业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名。

2、候选人资格：需为业主身份，热心公益事业、责任心强、具备一定组织能力，具体条件由业主大会议事规则或选举办法明确。正式委员与候补委员确定规则正式委员：根据得票数排名确定，数量及排名方式由选举办法明确。候补委员：与正式委员同步选举，按得票数排名确定。

3、小区业委会换届选举一般有以下流程。首先是筹备阶段，要成立换届筹备组，成员包括业主代表、社区工作人员等。接着确定候选人产生办法，比如通过业主联名推荐等。然后发布换届选举公告，告知业主相关事宜。 筹备阶段：- 由社区等相关部门牵头，组织召开业主大会会议，选举产生换届筹备组。

4、建议采用全体业主投票筛选的方式来确定正式候选人。