疫情期间出租房产增值税优惠政策，疫情期间租金减免规定

疫情期间,企业减免了租户的房租,如何报税?

例如，企业有一处房产出租，原本月租金5000元，疫情期间决定减免租金，若全免则需按房产原值缴纳房产税；若象征性收取1元/月租金，就按照1元为基数计算缴纳从租房产税。企业所得税收入冲减：如果企业已经确认了租金收入，在减免房租时需要冲减收入。

情况一：疫情期间减免房租且收到发票时此时企业需按实际支付金额确认费用，同时记录增值税进项税额（若发票为增值税专用发票）。

疫情期间减免房租的税务处理如下：增值税处理： 减交房租情况：按照实际所收取的租金作为依据计算并缴纳增值税。即，如果合同中约定了减免部分租金，那么出租人应以减免后的实际租金收入来申报和缴纳增值税。 合同中约定免租期情况：不视同销售且无需缴纳增值税。

疫情期间免租金会计处理 案例说明：A企业(一般纳税人)出租商铺一套，每年会签订一次租赁合同。期间为年9月至8月。每个月的租金为12万元，年8月份一次性收取，一共144万元。且已开具相应的增值税普通发票。

疫情期间房租发票开票税点

疫情期间小规模纳税人开具房租发票的增值税税点通常为1%，但具体税种及税率如下：增值税根据政策，疫情期间小规模纳税人开具房租发票的增值税税率一般为1%。但需注意，若租客要求开具增值税专用发票，则无法享受1%的优惠税率，必须按3%的征收率开具普通发票或专用发票。这一规定旨在平衡税收优惠与发票管理需求。

其他税费：城市维护建设税等按地区政策缴纳；印花税按租赁金额的千分之一征收。企业出租房屋增值税：一般纳税人一般计税方法税率为9%；简易计税（2016年4月30日前取得不动产）征收率为5%；小规模纳税人征收率为5%（疫情期间可能有优惠）。房产税：按租金收入的12%缴纳。

季度开票超过45万的情况：增值税：不算疫情期间的1%，按3%计算增值税。综合税负：企业所得税控制在2% - 3%，增值税为3%，综合算下来，加征最多6%的税点就可以满足企业的税收成本需求，不会出现亏损。

小规模纳税人增值税征收率通常为3%（疫情期间有优惠政策）。

开票加税点的现实原因及合理性分析以票报税导致不规范企业转移税负税收征管方式：增值税税收征管采用以票控税模式，开具发票的部分必须交税，未开票收入是否申报缴纳全靠企业自觉。一些不规范的企业为减少税负，采取开票才缴税、不开票就不交税的做法，将未开票收入隐藏起来。

企业出租房屋,可以享受免征增值税优惠吗?

房屋租金收入一般需要缴纳增值税，但个人出租住房有税收优惠政策，具体需分情况讨论。个人出租住房 月租金≤10万元且申请代开增值税普通发票：免征增值税。根据《国家税务总局公告2023年第1号》，若一次性收取租金，可在租赁期内平均分摊，分摊后月租金≤10万元的，同样享受免税政策。

若采取一次性收取租金形式，在租赁期内平均分摊后月租金未超过10万元的，可免征增值税。出租非住房：按5%征收率计算应纳税额，公式为含税销售额÷(1+5%)×5%。同样，若满足一次性收取租金且分摊后月租金未超10万元的条件，可免征增值税。

月应税销售额不超10万元，或以1个季度为1个纳税期且季度应税销售额未超过30万元的，免征增值税。小规模纳税人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，不能分摊到每月适用增值税起征点优惠。经营公租房 对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。

免征范围：若租赁服务属于保障性住房租赁等免征范围（如公租房、廉租房），可能无需缴纳增值税，但需严格符合条件并取得项目认定书，同时咨询当地税务机关确认。

小规模纳税人自2026年1月1日起，小规模纳税人出租非住房不动产的增值税征收率统一调整为3%，且不得减按1%征收。若月销售额未超过10万元（季度30万元），可免征增值税；但若开具增值税专用发票，需按3%全额缴纳。个人出租住房仍适用5%的优惠征收率，这一政策延续了此前对住房租赁的税收支持。